Il n’y a pas que les maisons individuelles qui peuvent être achetées en construction préfabriquée, mais aussi les immeubles collectifs. L’expert en contrôle des coûts explique en détail dans l’interview quels sont les coûts à prendre en compte pour une maison préfabriquée pour plusieurs familles et comment ces coûts se comportent par rapport à d’autres méthodes de construction.
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Quelles sont les possibilités d’utilisation des maisons préfabriquées pour plusieurs familles ?
Outre la maison classique pour deux familles, qui existe depuis très longtemps, on mise de plus en plus sur ce qu’on appelle une maison intergénérationnelle. Dans une telle maison, on trouve généralement trois unités d’habitation ou plus, dans lesquelles les différentes générations peuvent se côtoyer. Cela crée une cohabitation très étroite entre les différentes générations, ce que souhaitent de plus en plus de personnes.
Par ailleurs, il est bien sûr possible de considérer un immeuble d’habitation avec plusieurs unités de logement comme un objet d’investissement et de réaliser des rendements intéressants à long terme grâce aux revenus locatifs courants. Pour cela, il faut toutefois remplir certaines conditions.
Le grand avantage des immeubles collectifs est qu’en cas de prix élevé du terrain, la surface disponible peut être utilisée de manière optimale pour loger deux ou plusieurs familles. Si l’on ne construit pas côte à côte mais uniquement en hauteur, l’utilisation de la surface de terrain disponible est particulièrement optimale.
En termes de coûts, les logements collectifs sont toutefois presque aussi chers que les autres types de logement l’avantage financier n’est vraiment significatif que dans certains cas.
Combien coûtent les maisons multifamiliales en construction préfabriquée ?
En règle générale, vous pouvez vous attendre à des coûts compris entre 1 400 EUR par m² et 2 500 EUR par m² de surface utile. Dans certains cas, cela peut être encore plus cher pour des maisons à l’équipement particulièrement haut de gamme ou des modèles de maisons particuliers.
Il est un peu plus avantageux d’opter pour une maison dite “aménagée”. Il est alors possible d’acheter des maisons partiellement achevées à un prix très avantageux et de réaliser soi-même les travaux manquants. En revanche, ces formes de maisons sont nettement moins chères que les modèles construits clés en main.
Les prix des maisons aménagées peuvent toutefois varier considérablement en fonction du niveau d’aménagement et du fournisseur.
Vous trouverez quelques modèles de maisons préfabriquées et leurs prix à titre d’exemple dans l’aperçu ci-dessous :
| Modèle de maison et surface habitable | Équipement | Prix | Prix au m² |
| Maison Cubus, maison en dur 432 m² de surface habitable sur 3 étages | plan adaptable, toit plat, clé en main | 741 000 EUROS | 1.715 EUR par m² |
| Maison à toit en pente, 380 m² de surface habitable sur 2,5 étages | plan adaptable, maison à toit en pente, balcon sur le toit | 730 000 EUROS | 1 921 EUR par m² |
| Villa urbaine – immeuble, 316 m² sur 2 étages | Toit en croupe, plan adaptable, 4 balcons d’angle, clés en main | 562 000 EUROS | 1.778 EUR par m² |
| Maison Cubus, 188 m² sur 2 étages | Style Bauhaus, toit plat, plan adaptable, clé en main | 415 000 EUROS | 2.207 EUR par m² |
| même maison que ci-dessus | en tant que maison aménagée | 300 000 EUROS | 1 595 EUR par m² |
Bien entendu, ces prix ne sont que des exemples de prix pour certains modèles de maisons préfabriquées de différents fabricants. D’autres modèles de maisons peuvent même s’ils sont de taille et de construction similaires avoir des prix nettement différents.
Nos exemples de prix montrent toutefois déjà clairement qu’il faut compter pour les maisons multifamiliales en construction préfabriquée des prix au mètre carré tout à fait similaires à ceux des maisons préfabriquées en tant que maisons individuelles.
Celui qui acquiert une maison préfabriquée pour plusieurs familles en tant qu’investissement peut compter sur des coûts de construction tout à fait raisonnables. Si des revenus locatifs correspondants sont générés, il est possible d’espérer un rendement acceptable à long terme pour son investissement.
De quels facteurs dépendent généralement les coûts d’une maison préfabriquée pour plusieurs familles ?
Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte dans le prix des maisons préfabriquées pour plusieurs familles le plus important étant toutefois la taille de la surface habitable utilisable.
D’autres facteurs peuvent également jouer un rôle :
- l’état d’aménagement de la maison
- le niveau énergétique de la maison
- la construction de la maison
- le design de la maison préfabriquée
- Sous-sol et garage(s)
Il faut toujours comparer les prix et l’équipement au cas par cas – chaque fabricant de maisons préfabriquées calcule différemment et parfois, même pour une taille et un équipement similaire, il y a de nettes différences de prix.
Ne faut-il pas aussi prendre en compte les coûts consécutifs à long terme ?
Oui, absolument. C’est justement pour certains équipements que les frais de suivi sont plus élevés que pour d’autres. Les toits plats en sont un bon exemple : un toit plat nécessite des inspections régulières et, à intervalles très rapprochés, de nouvelles étanchéités et des réparations.
En revanche, un toit à deux pans classique s’il est réalisé dans les règles de l’art ne nécessite pratiquement aucun entretien pendant de nombreuses décennies.
Il faut également toujours tenir compte de ces éléments lors du choix d’une maison préfabriquée. Il peut donc parfois valoir la peine d’investir un peu plus d’argent et d’avoir en contrepartie des frais ultérieurs moins élevés. Il ne faut donc jamais considérer les différences de prix comme absolues, mais toujours les évaluer soigneusement.
Quels sont les coûts qui s’ajoutent généralement à ceux de la maison préfabriquée ?
La maison seule ne suffit pas. Il faut en tout cas compter avec :
- le coût du terrain
- Coût de la dalle
- Le cas échéant, les frais de cave
- Coût de l’aménagement extérieur
- Coût des places de parking nécessaires sur le terrain
- Éventuellement les coûts d’une solution de garage ou d’un parking souterrain
- Éventuellement les frais d’installation d’un ascenseur
Quel prix faut-il généralement compter pour un terrain ?
Les prix des terrains à bâtir varient considérablement selon le lieu et la région. L’emplacement joue bien sûr un rôle important dans le prix d’un terrain à bâtir.
Le coût des terrains à bâtir se situe généralement entre 30 EUR par m² et 120 EUR par m², tandis que dans les anciens Länder, on peut s’attendre à des prix moyens compris entre 150 EUR par m² et 300 EUR par m² voire nettement plus dans les meilleurs endroits.
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Quels sont les coûts à prévoir pour une dalle de sol ?
En règle générale, la réalisation de la dalle n’est pas comprise dans le prix de la maison elle doit donc être payée séparément.
Le coût d’une dalle de fondation est d‘environ 120 EUR par m² à 150 m². Pour ce prix, on obtient généralement aussi une fondation thermique de qualité.
Toutefois, si la nature du sol pose un problème, les travaux de terrassement nécessaires peuvent s’avérer nettement plus compliqués et donc plus chers. Dans ce cas, les coûts de la dalle de fondation augmentent également considérablement. C’est également le cas en cas d’infiltrations d’eau.
Mais dans tous les cas, une dalle de sol est nettement moins chère qu’une cave.
Combien coûte une cave ? Et est-ce que cela en vaut la peine ?
Les coûts d’une cave peuvent varier d’environ 30.000 EUR à 70.000 EUR, tout est possible dans ce domaine.
Mais pour la surface de base d’une maison préfabriquée pour plusieurs familles, vous devrez en général compter au moins 30 000 EUR.
En principe, chacun doit répondre à la question de savoir si une cave vaut la peine. Mais l’espace de rangement est rare, surtout dans les immeubles, et l’aménagement des combles ne s’impose pas dans tous les types de maisons.
Les caves sont beaucoup plus pratiques comme espace de rangement pour chaque appartement de la maison, comme pièce de séchage et comme emplacement pour les vélos. L’installation de chauffage et les locaux de service nécessaires trouvent également assez facilement leur place dans une cave. La plupart du temps, il n’existe pas de véritable solution de remplacement pour loger ces locaux ailleurs dans la maison.
Il faut tenir compte du fait qu’un mètre carré de surface dans la maison coûte environ 2.000 EUR, comme nous le savons grâce à notre exemple de coûts. De plus, cela entraîne une perte de surface utilisable (et, dans le cas des maisons louées, de surface locative).
En revanche, si l’on considère le coût de la cave, le mètre carré ne coûte que 300 à 500 EUR et aucune surface précieuse n’est perdue dans la maison, puisque la cave ne serait de toute façon pas habitable ou louable. Il est donc bien sûr beaucoup plus judicieux de transférer les pièces annexes et les pièces de service nécessaires dans une cave.
Quels sont les coûts à prévoir pour les aires de stationnement ou les parkings souterrains ?
Pour les surfaces de parking, cela dépend bien sûr toujours de la manière dont on les consolide. Pour les surfaces pavées, il faut compter entre 100 EUR par m² et 200 EUR par m², selon le type de pavé utilisé. L’asphaltage et l’infrastructure coûteront également environ 100 EUR par m².
Pour la construction d’un parking souterrain, vous devez en tout cas prévoir des coûts énormes. Dans certains cas, les coûts totaux peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros par place de stationnement. Les coûts totaux peuvent toutefois varier en fonction des conditions locales et de la réalisation.
Quand les coûts d’un immeuble d’habitation acheté en tant qu’investissement sont-ils rentables ?
Ici, il faut tout d’abord ramener la surface utile à une surface effectivement louable. En règle générale, les installations générales occupent environ 20% de la surface utile mais cela peut varier en fonction de la coupe du bâtiment.
A partir des revenus locatifs annuels (si la location est continue) et des coûts de construction et de terrain pour la maison et les installations annexes, on peut alors calculer quand l’investissement sera amorti et générera des bénéfices grâce aux revenus locatifs.
Si l’on additionne tous les coûts, on arrive à un total d’environ 3.000 EUR par m² à 4.000 EUR par m². Avec un niveau de loyer moyen, ces coûts sont généralement couverts en 30 ans environ par les revenus locatifs.
En cas de location, il est important que chaque aspect de la maison soit optimisé pour la location. Le choix de la maison préfabriquée pour plusieurs familles doit donc être optimisé dans ce sens.
