Construction en blanc ou en gris ?
Avant de parler de construction d’un entrepôt logistique, il est important de parler du type de lancement de votre projet. Si votre construction comporte tout ou en partie une location, nous vous conseillons de rester bien attentif à ce qui va suivre.
Construction en “blanc”
Construire en “blanc” signifie débuter la construction d’un bâtiment sans avoir prévu de locataire, donc sans affectation précise de son utilité. Si vous lancez un projet de construction en “blanc” il faut s’attendre à des demandes non-spécifiques, c’est un type de construction qui s’adapte bien si vous désirez avoir l’usage du bâtiment tout en prévoyant de louer une partie de celui-ci.
| Avantages | Inconvénients |
| Bâtiment non-spécifiquePrix | Plus risqué à court terme (demande inconnue) |
Construction en “gris”
La construction d’un bâtiment en “gris” quant à elle, signifie que lorsque la construction démarre les locaux sont déjà loués. Ce type de construction s’adapte particulièrement bien aux demandes spécifiques et est moins risqué qu’un lancement en “blanc”.
| Avantages | Inconvénients |
| Moins risqué (à court terme)Apport instantané de revenus | Bâtiment spécifiquePrix(Plus risqué à long terme, surtout si la construction répond à une demande de niche) |
Quels paramètres prendre en compte ?
Le prix de la construction d’un entrepôt n’est pas fixé par le complexe en lui-même. Ce prix est avant tout un ordre de grandeur qui donne une idée de l’ensemble nu sans prendre en compte l’environnement quel qu’il soit.
Les paramètres environnementaux
Le point stratégique central de la construction d’un entrepôt est défini en grande partie par l’emplacement géographique. Selon votre activité vous aurez intérêt à vous rapprocher le plus possible de vos partenaires commerciaux et de vos clients. Mais vous devrez également vous projeter dans l’avenir et définir l’évolution géographique de votre activité.
Les paramètres fiscaux et administratifs
Sachez que les autorités étatiques représentent un rôle prépondérant dans le choix non seulement du lieu d’installation, mais également du mode de construction, des résultats sociaux engendrés, etc.
Vous pouvez bénéficier de nombreux avantages fiscaux en tirant partie des différentes solutions qui s’offrent à vous. Les régions incitent souvent les entreprises à s’installer sur des terrains dédiés à l’industrie, la logistique, le commerce, etc. dans le but de développer un bassin d’emploi.
Construire un bâtiment en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale), en ZRU (Zone de Redynamisation Urbaine) ou en ZFU (Zone Franche Urbaine) permet de bénéficier de nombreux avantages :
- exonération des charges sociales pour toute embauche en temps plein durant un an ou plus ;
- exonération de taxe foncière et de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) sur cinq ans ou plus ;
- déduction d’IS (Impôt sur les Sociétés) allant de 100% la première année jusqu’à 25% la cinquième année pour une installation en ZRU et pour une installation en ZRR de 100% sur les trois premières années.
Les risques énergétiques
Avant de lancer la construction, il est fortement conseillé (voire obligatoire dans certains cas) de réaliser une étude sur les capacités d’approvisionnement en énergies (gaz, eau, électricité, etc.). Selon l’emplacement géographique de votre future construction, cette étude vous informera également sur les problématiques industrielles déjà en place.
Les risques logistiques
Savoir prédire à moyen et long terme les problématiques logistiques (trafic autoroutier, mise en place de nouveaux axes, etc.) est un réel travail à faire en amont. En effet, anticiper l’aménagement urbain de la zone dans laquelle vous souhaitez vous implanter peut se révéler grandement fructueux pour votre activité. Nous vous conseillons d’analyser minutieusement les documents produits par les services spécialisés :
- le Conseil Général ;
- le Conseil Régional ;
- le Ministère du Transport et de l’Équipement ;
- le Service de l’Urbanisme de la zone ciblée.
Selon votre activité vous serez plus amenés à vous rapprocher d’une ligne de chemin de fer, d’un fleuve, d’un transporteur aérien, etc. afin de simplifier vos voies de communications internes et externes.
Bonus : le numérique et la robotique
À l’heure actuelle il devient de plus en plus intéressant de tirer profit de la robotisation des tâches et de la numérisation de systèmes intelligents d’information. Ceci s’applique particulièrement aux entreprises cherchant à garantir une optimisation de leurs tâches en complément d’une cohérence générale.
Le gain de productivité peut s’avérer très élevé, mais le coût d’installation de tels systèmes reste encore relativement important. De plus, tant qu’une taille critique n’est pas atteinte, les risques financiers sont tels qu’il est inutile de s’en préoccuper.
Une estimation au cas par cas
Pour chiffrer efficacement la construction d’un entrepôt, on prend note de plusieurs variables. Le montant de votre projet sera donc fonction de l’impact que ces variables ont sur l’ensemble du complexe :
- Les matériaux : sachez que si vous souhaitez construire un entrepôt en structure métallique il vous reviendra beaucoup moins cher que si vous souhaitez faire réaliser une structure en bois.
- Le terrain : en règle générale, lorsqu’on s’approche des grandes villes ou des grands axes autoroutiers les prix grimpent considérablement.
- Les équipements : le coût global de votre projet de construction sera plus ou moins élevé si vous souhaitez installer un mode d’automatisation numérique logistique ou tout autre type d’équipement. Si vous souhaitez installer des bureaux dans votre entrepôt c’est également un facteur important à prendre en compte.
- L’usage que vous en faites : le prix peut grandement fluctuer si vous désirez créer un entrepôt très spécifique (ex : entreposage de produits alimentaires vs. entreposage de marchandises non spécifiques).
- La surface de votre entrepôt.
- Le choix entre une construction éco-responsable ou non.
En prenant en compte tous ces paramètres vous serez plus à même d’identifier les points clés de votre projet. En moyenne, un entrepôt à usage non spécifique coûte entre 300€ HT/m² et 400€ HT/m². Le prix d’un entrepôt spécifique est fortement dépendant de l’usage qu’on veut en avoir.
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Ce qui va rendre votre projet viable c’est votre capacité à vous projeter sur le long terme. Même si vous avez des objectifs à court terme, ils ne doivent jamais primer sur la viabilité à long terme de votre projet.Le problème majeur de ce type de réalisation est de détacher l’émotionnel du rationnel.
C’est pourquoi nous vous conseillons de demander l’avis d’un expert dans le domaine. Nous avons la possibilité de vous mettre en relation avec ces experts. Nous possédons un réseau d’entreprises réparties dans toute la France qui se feront un plaisir de vous accompagner dans votre projet et de vous conseiller sur les différentes options qui s’offrent à vous.
