Que signifie la construction en limite de propriété ?
En devenant l’heureux propriétaire d’un terrain, il est courant de penser que nous pouvons construire où bon nous semble. Cette réflexion est malheureusement fausse, particulièrement dans les circonstances où la superficie du terrain est réduite et jouxte de nombreuses propriétés voisines. Il n’est pas interdit de construire en limite de propriété, c’est-à-dire d’avoir un bâtiment qui se trouve à la limite des propriétés voisines, mais il y a des règles à respecter pour cela.
Le terrain de l’assiette
Le terrain de l’assiette constitue une zone sur laquelle plusieurs bâtiments sont construits. Quelle que soit la situation géographique de votre terrain, ville ou campagne, il est sûrement délimité suivant les tracées d’une parcelle bien précise.
Cette assiette peut être très facile à déterminer lorsque le terrain est clôturé. Dans le cas contraire, cet exercice peut se révéler difficile. En France, il est possible de consulter les limites des propriétés au registre du cadastre. Ce registre est disponible sur le site cadastre.gouv.fr.
Grâce à ce registre, vous pouvez déterminer avec précision les limites de votre terrain, mais aussi celles des terrains de vos voisins.
Cette connaissance vous permettra de savoir où commencent vos droits et les restrictions que vous pouvez imposer aux voisins.
Les règles de distanciation à respecter
La distance est un élément important dans les cas de construction en limite de propriété. Cette distance peut être calculée de deux façons et détermine le niveau de tolérance que vous devez accepter, ou les marges que vous pouvez vous accorder par rapport aux voisins.
L’article R 111-19 du Code de la construction précise qu’une construction en limite de propriété doit être érigée à une distance séparatrice minimale de 3 mètres par rapport à la maison des voisins. En d’autres termes, lorsque vos voisins arrêtent leur construction à 3 mètres de votre propriété, vous ne pouvez pas légalement vous plaindre et vice versa.
Mais il faut garder à l’esprit qu’il s’agit là d’une disposition générale et que certaines communes ou collectivités peuvent définir d’autres règles en matière de distanciation. Il est donc important de se référer au plan local d’urbanisme pour établir ce calcul. Ce plan est le plus souvent disponible auprès des mairies. Il n’est pas rare que certaines communes imposent des distances dépassant largement les 3 mètres.
Il faut aussi être ferme et savoir que c’est le point le plus avancé du bâtiment qui est pris comme point de référence de la distance avec la maison voisine. Ainsi, vous ne devez pas laisser un balcon ou même un bord de toiture empiéter sur la distance recommandée. Vous devez aussi respecter cette distance par rapport à vos voisins.
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Ouverture de fenêtres et espaces privés
Il est nécessaire d’imposer des limites aux voisins pour préserver votre intimité et surtout pour éviter des conflits de voisinage qui pourraient aboutir à de longs marathons juridiques. Vous devez également respecter certaines règles de votre côté.
Rien de compliqué : en matière de relations entre voisins, la réciprocité est la principale règle.
Que vous soyez vous-même propriétaire du terrain ou que vos voisins le soient, aucun de vous ne peut faire comme il le souhaite sans respecter certains paramètres en ce qui concerne les constructions en limite de propriété.
La création de “vues”, à savoir des étages avec fenêtres et vue sur le jardin des propriétés voisines, des fenêtres au rez-de-chaussée avec vue sur le terrain limitrophe ou encore des balcons donnant sur la cour voisine doivent respecter certaines procédures. Il faut distinguer les différents cas :
- La vue droite : on parle de vue droite lorsqu’il y a une vue directe sur le bâtiment voisin ou sur le jardin. Dans ce cas, la loi stipule qu’une distance d’au moins 1,90 mètre doit séparer les deux propriétés. Vous devez respecter cette disposition et veillez à ce que vos voisins la respectent aussi.
- La vue oblique : la vue oblique désigne une fenêtre ou un balcon qui oblige de se pencher en avant et qui permet de voir ce qui se passe dans la propriété voisine. Dans ce cas, la distance séparative minimum est de 0,60 mètre.
Il est important de savoir que ces règles s’appliquent quelles que soient les circonstances. Le fait que l’ouverture en question donne sur un bâtiment voisin, sur un espace privé ou sur un jardin mitoyen importe peu.
Vous pouvez décider d’autoriser vos voisins à dépasser la limite légale, mais dans ce cas vous serez amené à demander une autorisation. Il est important de toujours veiller à avoir un document écrit actant cet accord.
Il existe toutefois des alternatives pour permettre à chacune des parties de ne pas empiéter sur les droits de l’autre.
La création d’un jour par exemple peut permettre d’augmenter la luminosité à l’intérieur. Il s’agit d’une fenêtre opaque qui ne permet pas de voir à l’extérieur. Les voisins ne pourront donc plus voir ce qu’il se passe chez vous et vice versa. Ce type de fenêtre vous permettra quand même d’avoir un éclairage semblable à celui de la lumière du jour.
Il existe toutefois des règles à ce niveau. La hauteur de cette ouverture ne doit pas dépasser 2,60 mètres au rez-de-chaussée, et 1,90 mètre si elle se trouve à l’étage.
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Les risques liés à la construction en limite de propriété sans autorisation
Si vous estimez que vos voisins ont outrepassé le seuil de tolérance, vous pouvez saisir la justice. Le juge peut alors ordonner la démolition entière ou partielle du bâtiment qui déborde sur votre propriété.
Il faut aussi garder à l’esprit que vous encourez le même risque si vous ne respectez également pas les règles.
Vous pouvez aussi choisir la voie d’une négociation à l’amiable pour trouver une solution qui préservera les relations de bon voisinage.
En suivant les différentes règles de l’urbanisme de votre commune, et en respectant le code de l’urbanisme, vous serez à-même de vous construire la propriété de vos rêves tout en étant en accord avec vos voisins. Afin de conserver de bonnes relations, veillez à ne pas dépasser les limites et veillez à ce qu’il en soit de même pour votre voisinage.
