Demande de permis de construire et recours à un architecte : dans quels cas ?
Selon la loi CAP 2017, passée en vigueur depuis le 1er mars 2017, les nouvelles constructions de plus de 150 m2 de surface hors œuvre nette (SHON) doivent passer par un architecte, tandis que les constructions dont la surface de plancher est inférieure à 150 m2 peuvent se passer de son intervention. Cela peut être le cas pour la construction d’un garage ou d’une extension maison. Pour le savoir, passez à la mairie et présentez votre projet, notamment la surface que votre future construction va occuper. La mairie s’occupera elle-même du calcul du SHON.
Coûts à prévoir pour le dossier de permis de construire
En principe, le dossier pour une demande de permis de construire, à déposer auprès de la mairie, est gratuit. Vous avez le choix entre remplir gratuitement le formulaire en ligne ou le retirer directement à la mairie. Deux types de demande de permis de construire sont possibles en fonction de la nature des travaux :
- Le formulaire Cerfa 13406*05 pour les travaux de construction maison, agrandissement et aménagement sur une construction existante
- Le formulaire Cerfa 13409*05 pour la construction ou la démolition d’une construction sur un logement collectif, une exploitation agricole ou des aires de stationnement, etc.
C’est le recours à un architecte (pour les constructions de plus de 150 m2) qui coûte cher (jusqu’à 10 % du coût total des travaux). En contrepartie, il s’assurera de la conformité du dossier et s’occupera du dépôt du dossier de permis de construire.
Au final, le budget à préparer pour la demande de permis de construire est obtenu par la somme des honoraires de l’architecte, des taxes et des impôts à payer.
Prix permis de construire = honoraires architecte ou dessinateur + taxes locales + impôts
Les documents nécessaires au dossier de permis de construire
Pour être valide, le dossier de demande de permis de construire devra contenir les documents suivants :
| Pièces à fournir pour la demande de permis de construire | Nombre d’exemplaires |
| Plan de situation du terrain dans la commune | 1 par dossier + 5 exemplaires supplémentaires |
| Plan de masse des constructions à réaliser, côté dans les 3 dimensions | 1 par dossier + 5 exemplaires supplémentaires |
| Plan de coupe du terrain et de la construction (si les travaux modifient le profil du terrain, il faut inclure un plan faisant apparaître l’état initial et l’état futur) | 1 par dossier + 5 exemplaires supplémentaires |
| Notice décrivant le terrain et présentant le projet | 1 par dossier |
| Plan des façades et toitures (pour les modifications de bâtiments existants) | 1 par dossier |
| Document graphique montrant l’insertion du projet dans son environnement | 1 par dossier |
| Photographie montrant le terrain et son environnement | 1 par dossier |
| Photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain | 1 par dossier |
Votre architecte vous accompagnera dans la constitution de ce dossier et vous fait garant de sa validité. Une fois le dossier constitué, il devra être déposé ou adressé par courrier recommandé avec accusé de réception à la mairie sous 4 exemplaires. La mairie va par la suite délivrer un récépissé contenant le numéro d’enregistrement et la date de début du chantier.
Prix d’un permis de construire sans architecte
Si la surface hors œuvre nette de votre construction est inférieure à 150 m2, vous n’êtes pas obligé de faire appel à un architecte pour déposer votre dossier. Vous pouvez réaliser vous-même les plans de construction ou bien faire appel à un dessinateur indépendant pour élaborer les croquis. Les plans seront présentés de la même manière que les plans d’un architecte et seront à inclure dans votre dossier de demande d’autorisation de construire.
Un dessinateur facture ses services à environ 3,5 % du coût total de la construction. Il peut aussi proposer un coût forfaitaire incluant les plans, les dessins, ses conseils, ses propositions et les démarches administratives. Le tarif forfaitaire d’un dessinateur varie en fonction du nombre de m2 à construire. Il faudra compter entre 1 000 et 2 000 € HT selon la surface de la maison.
Tarif d’un architecte pour la demande de permis de construire
Pour les SHON dépassant les 150 m2, le recours à un architecte est impératif pour le dépôt du dossier de permis de construire. Les honoraires de ce professionnel varient en fonction de :
- La région
- L’ampleur du projet
- La renommée de l’architecte
Ses missions consisteront à l’étude et le suivi du projet en plus des plans de réalisation des travaux. Habituellement, les tarifs de l’architecte sont basés sur un pourcentage du coût total des travaux :
- 2,5 à 4 % pour l’étude et la conception, depuis la création des plans jusqu’à l’obtention du permis de construire
- 9 à 12 % pour la réalisation complète des travaux, depuis la conception des plans au permis de construire en passant par la consultation des entreprises de construction et l’exécution des travaux
Pour la construction d’une maison neuve, le tarif d’un architecte varie entre 1000 et 1200 € du m2, hors taxes.
Comparatif prix : recours à un architecte VS démarche effectuée par soi-même
| Prix permis de construire | Permis sans architecte | Passer par un architecte |
| Dépôt du dossier | Gratuit | Inclus dans la prestation |
| Interlocuteur | Dessinateur indépendant | Architecte |
| Taux (% du coût total des travaux) | Environ 3,5 % | Environ 2,5 % à 4 % (étude et conception)
Environ 9 à 12 % (maîtrise d’œuvre) |
| Coût forfaitaire | Entre 1 000 et 2 000 € HT | Entre 1 000 et 1 200 €/m2 HT |
Permis de construire et taxes locales
Permis de construire et taxes localesEn plus du coût de la construction et de la demande de permis de construire, vous devrez également prévoir un budget pour les taxes de votre maison neuve, à payer bien avant que les travaux ne soient achevés. Certaines d’entre elles sont à payer de manière récurrente. La valeur des taxes change d’une localité à une autre, du coup, il faut vous référer aux autorités locales pour les connaître.
La taxe d’aménagement (TA)
Pour tous travaux de construction, de rénovation et d’agrandissement qui nécessitent un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, il faudra payer une taxe d’aménagement. Cette taxe est requise à partir de la date de délivrance du permis. Elle se calcule en multipliant la surface taxable de la construction avec la valeur forfaitaire au m2 et le taux local. Pour une maison individuelle de 150 m2, il faut payer une TA d’environ 5000 €, à payer deux fois, suite à la délivrance du permis de construire.
La taxe foncière sur les propriétés bâties
Il s’agit d’un impôt que le propriétaire de la construction devra payer chaque année. Les nouvelles résidences sont soumises à une déclaration au centre d’impôts 90 jours avant l’achèvement des travaux.
Le calcul de la taxe foncière se base sur 3 éléments, à savoir :
- La valeur locative cadastrale
- Le coefficient de revalorisation annuelle
- Le taux d’imposition appliqué par les collectivités territoriales
La valeur de la taxe foncière se situe entre 5 et 10 € du m2 selon la localité.
La taxe d’habitation
La taxe d’habitation concerne toutes les propriétés habitées : appartements, maisons et dépendances situés à moins de 1 km de la résidence. Le calcul de cette taxe se base sur la valeur locative cadastrale de la maison et de ses dépendances.
La valeur locative cadastrale nette se calcule sur la base de la situation familiale et des revenus du foyer. Par la suite, les taux d’imposition pratiqués par les collectivités locales seront appliqués à la valeur locative cadastrale nette pour obtenir le montant de la taxe d’habitation.
Exemple de budget permis de construire
Pour vous donner un aperçu global des charges à payer pour l’obtention d’un permis de construire, nous allons prendre un exemple concret des coûts du dossier. Si le coût total des travaux s’élève à 200 000 €, il faudra donc compter :
- Entre 18 000 à 24 000 € TTC si vous passez par un architecte
- Environ 7 000 € TTC dans le cas contraire (en se basant sur un pourcentage de 3,5 %)
Conclusion
Les démarches et les coûts pour l’obtention d’un permis de construire dépendent en gros de la surface de la maison à construire. À compter 150 m2 de surface occupée, vous devrez engager un architecte. Le tarif d’un architecte pour l’étude au préalable, les plans de construction et les démarches pour la demande de permis de construire démarre à 1000 €/m2 HT, soit presque le coût d’une construction neuve. Si vous n’êtes pas soumis au recours à un architecte, vous pouvez vous en sortir avec un coût total de 1000 € HT en contactant un dessinateur indépendant pour les plans. Architecte, dessinateur ou autre, nous avons tout un réseau de prestataires près de chez vous avec qui vous pouvez dialoguer pour savoir combien va vous coûter votre permis de construire.
