Bien structurer son projet est une composante nécessaire pour atteindre son objectif. Pour cette raison, voici un article détaillé qui vous apprendra toutes les choses à savoir avant de se lancer dans la construction d’un immeuble de bureaux.
La construction en “blanc” ou en “gris” ?
Comme pour toute construction à destination du monde des entreprises, il est important de connaître sa clientèle. Si vous avez l’intention de louer vos locaux, il faut savoir que plusieurs solutions s’offrent à vous. Voyons cela ensemble.
Le lancement en “blanc” d’un immeuble de bureaux
Le lancement d’une construction en “blanc” signifie que le bâtiment n’a pas d’affectation précise. Aucun locataire n’est prévu au moment où la construction débute. Ce type de lancement s’adapte bien si une demande forte est présente dans le secteur géographique de construction.
| Avantages | Inconvénients |
| PrixPossibilité de créer un bâtiment non-spécifique entièrement adaptable | Risque de trésorerie à court terme (aucune location prévue) |
Le lancement en “gris” d’un immeuble de bureaux
Le lancement d’une construction en “gris” signifie que lorsque la construction débute, tout ou partie des locaux sont loués. C’est de loin le mode de construction le moins risqué car les apports de trésorerie sont déjà assurés avant même que le bâtiment ne soit livré.
| Avantages | Inconvénients |
| Apport de trésorerie directAssure une certaine viabilité au projet | Attention aux demandes spécifiques qui peuvent rendre votre bâtiment plus rapidement obsolète |
La construction d’un immeuble de bureaux : les étapes à suivre
Entre la constitution du projet de construction et la livraison de celui-ci quelles sont les étapes intermédiaires ? Comment agir et dans quel ordre pour éviter le moindre problème ? Voici la démarche de A à Z pour bien construire un immeuble de bureaux.
L’emplacement géographique
Lorsque vous entreprenez la construction d’un immeuble de bureaux, le choix de l’emplacement géographique est d’une importance cruciale. Il faut non seulement prendre en compte le terrain en lui-même, mais également la présence d’infrastructures à proximité.
Les commerces, services, transports en commun, professions libérales, etc. sont tout autant de facteurs d’attractivité à prendre en compte. En même temps, il est également important de faire attention aux nuisances extérieures qui pourraient venir gêner la vie de l’entreprise.
À savoir : le prix de sortie de votre immeuble doit être en corrélation avec le quartier visé. Inutile de créer un bâtiment de haut standing dans un quartier de seconde zone. En effet, les prix de l’immobilier sont généralement définis par zone/secteur et vous aurez plus de chance de perdre en valeur de revente.
Réaliser une étude de faisabilité
Lorsque vous aurez trouvé le bon emplacement et avant de vous lancer dans les démarches d’obtention du permis de construire, il faut avant tout réaliser une étude de faisabilité. En effet, lorsqu’un projet d’une telle ampleur est lancé, les collectivités locales auront souvent tendance à demander des assurances avant de l’approuver.
Cette étude de faisabilité prendra en compte tous les paramètres urbanistiques, environnementaux et architecturaux que le cahier des charges de la commune cible impose. De plus, une étude du sol, ou étude géotechnique, sera réalisée afin de donner toutes les informations nécessaires au niveau du choix des fondations et du type de béton.
Dépôt du permis de construire
Lorsque les démarches précédentes auront été accomplies, vous pourrez déposer le permis de construire en mairie. La phase d’instruction dure entre trois et six mois selon les paramètres du cahier des charges et l’ampleur du projet.Sachez que lorsque la phase d’instruction démarre (affichage en mairie et sur le terrain), de tierces personnes peuvent effectuer des recours administratifs. Ces recours peuvent se présenter sous deux formes :
- une contestation à l’amiable ;
- un recours en contentieux : à partir de ce moment, le projet est bloqué sur plusieurs années et le constructeur doit attendre que le permis de construire soit purgé de ses recours.
Enfin, la mairie donnera sa réponse à l’échéance et pourra accepter ou refuser. Dans le second cas, elle devra expliquer pourquoi elle refuse.
Acquisition du terrain
Une fois le permis de construire accepté, il est temps d’acquérir le terrain. C’est à ce stade que le projet se précise fortement. La concrétisation d’un tel projet va s’accroître de façon exponentielle. En effet, bien que les étapes précédentes aient pu sembler longues et abstraites, c’est lorsque le terrain est acheté que les travaux débutent et que le plus gros du travail est effectué.
Construction de l’immeuble et livraison
Suite à l’acquisition du terrain, le chantier est déclaré ouvert. Il est important de prévoir toujours plus de temps concernant la livraison. En effet, un tel projet de construction est souvent retardé pour diverses raisons. Il peut s’agir de problèmes inattendus dans la structure du sol, dans des préoccupations d’agencements qui ont pu survenir entre-temps, etc.
Construire un immeuble de bureaux est un projet de longue haleine. Généralement, pour un immeuble de 4 à 6 étages non spécifique, on estime à 1 500€/m² HT le prix de sa construction. Ce prix peut facilement doubler voire tripler selon plusieurs critères :
- la taille ;
- la situation géographique ;
- les équipements ;
- les normes environnementales.
7 conseils de pros pour réussir la construction d’un immeuble de bureaux
La performance d’une entreprise est impactée par les locaux qu’elle occupe. Non seulement en termes de coûts pour l’entretien et la construction, mais également en termes de bien-être au travail, de facilité de communication et beaucoup d’autres paramètres. Voici 7 conseils pour bien réussir la construction d’un immeuble de bureaux.
Bien penser sa stratégie immobilière
Pour faire en sorte que sa stratégie immobilière soit la bonne et qu’elle cible le bon objectif, il est important de faire appel à des experts qui pourront auditer votre projet. Vous serez amenés à vous interroger sur le nombre de m² occupés, sur la répartition de la surface, sur le pourcentage des parties communes, etc.
Estimation de la surface nécessaire
L’estimation de la surface nécessaire est directement corrélée à l’amélioration des méthodes de travail ainsi qu’à l’organisation interne de l’entreprise. On parle généralement d’un ratio de m²/salarié.
Attention : on a souvent tendance à minimiser, voire oublier, la surface que peuvent représenter locaux techniques, accueil, espace fournitures, etc. Dans ce cas on parlera de SUB (Surface Utile Brute) et de SUN (Surface Utile Nette).
Choix de l’implantation géographique
Le choix de l’implantation géographique est un paramètre hautement stratégique. En effet, vous chercherez à vous rapprocher au plus de vos clients et fournisseurs tout en garantissant une bonne accessibilité. De plus, une entreprise qui cherche à attirer des talents, aura tout intérêt à leur offrir une très bonne desserte en transports en commun. Et pourquoi ne pas proposer des parkings automobiles et deux-roues, voire des systèmes de recharge pour voiture électrique ?
Faire de son immeuble de bureaux un outil de communication
Si vous avez les moyens de vous offrir un immeuble de bureaux personnalisé, pourquoi ne pas en faire un outil distinctif de communication ? En effet, outre le côté “pratique” d’un immeuble de bureaux, celui-ci reflète en partie les valeurs et l’image d’une entreprise et peut être vu comme un outil de communication en lui-même.
Créer des espaces flexibles et évolutifs
Avec l’évolution des méthodes et des modes de travail, il est primordial que le lieu de travail ait un caractère flexible et adaptatif. La possibilité de pouvoir densifier les surfaces ou au contraire les étendre selon si vous subissez un pic d’activité ou une période creuse peut être un atout majeur dans la conception de votre immeuble. De plus, celui-ci sera moins rapidement considéré comme obsolète.
Prévoir les besoins futurs
Le cahier des charges que vous allez établir doit tenir compte de beaucoup de paramètres, notamment d’un volet technique :
- éclairage ;
- acoustique ;
- faux-planchers / faux-plafonds ;
- régulation de la température ;
- câblage informatique/électrique ;
- ascenseurs ;
- sécurité ;
- RIE (Restaurant Inter-Entreprises) ;
- label et/ou certificat environnemental.
À savoir : lorsque votre immeuble détient un label éco-responsable, vous aurez plus de chance de bénéficier de réductions d’impôts de différentes sortes.
Aménagement adapté aux besoins
Pour que l’aménagement de ses bureaux réponde parfaitement à l’usage que l’on veut en faire, il est nécessaire de bien penser à l’agencement et à la cohérence générale :
- Cloisons et paysages : le mode de travail en open-space s’affirme de plus en plus. On gagne facilement en fluidité et en transparence mais il existe également un désagrément lié à ce mode opératoire : l’open-stress. Il est tout à fait possible de créer un mix entre open-space et cloisonnement avec la création d’espaces semi-privatifs ouverts favorisants échange et intimité.
- Espaces de travail collaboratifs : il est important de créer des zones de travail collaboratives. Il est également primordial de bien les disposer, les espacer et d’en faire de réels lieux de rencontre où l’échange est possible.
- Design global : il est bien sûr possible de marier la notion d’optimisation des coûts et surfaces avec la création d’espaces privatifs. Tout n’est qu’une question de design.
- Espaces détente : des salariés heureux sont des salariés qui auront un meilleure productivité !
